本文来自协作媒体：投中网（ID：China-Venture），作者：柴喜报。猎云网经授权发布。

2020年，是弘毅出资（下称弘毅）深耕不动产出资事务的第六个年初。

办理财物规划逾300亿元，办理面积逾80万平方米，已投项目17个，已有一支美元基金完成退出，收益超预期，弘毅在全球资本商场不确定性的加重下，交出了一份亮眼的成绩单。

"黑天鹅"下，现金流缺少、杠杆过高级问题在地产金融范畴一再呈现。作为商场革新的亲历者，弘毅董事总经理鲍筱斌并不过度忧虑，"这些问题需求基金办理人自己来调理，要克服困难，要有预见性。出资本来也不该试管婴儿太冒进。"

与此同时，全球的经济结构在调整，我国的一线城市经济结构也在调整，正在从单中心城市向多中心城市展开。此刻，选到与城市展开头绪同步的标的，关于出资组织而言，至关重要。

"实际上，商用物业的不动产出资中心是服务于第三产业，即高端的第三产业。这个时分，咱们必定要跟紧我国的经济，跟着城市的变迁走。"鲍筱斌告知投中网。

弘毅地产6年：办理规划超300亿，已投项目17个

弘毅自2014年起发动不动产出资事务，专心于一线城市商用物业出资，并包含特别财物、财物证券化等方向。

现在，弘毅不动产出资事务办理财物规划逾300亿元，办理面积逾80万平方米，已投项目17个，已有一支美元基金完成超预期收益退出，还有两支人民币基金正在办理中，为国内最早的人民币盲池不动产基金。

在出资战略上，弘毅以价值增值型出资为主，首要确定一线城市。在商用物业出资范畴，弘毅专心于三大出资方向：老财物催生的"老旧财物晋级改造"，新经济驱动的"潜力财物运营提高"，去杠杆带来的"压力财物折价收买"。

从来低沉的弘毅最近一次站在聚光灯下是缘于合生世界大厦北楼项意图落定。

2020年2月29日，弘毅发表，弘毅联合体收买北京合生世界大厦北楼项目已完成交割，由弘毅联合海外地产基金一起收买，买卖价格没有揭露。

揭露材料显现，合生世界大厦坐落北京市东二环朝阳门北大街黄金区位，为北京市甲级作业物业中的稀缺财物。彼时，合生世界大厦北楼由中信银行总行整栋承租，且租金收益率高于商场平均水平。

投中网了解到，弘毅于2017年末介入合生世界大厦北楼项目，其时其已在商场上"漂"了三四年，也和其他组织签约过。可是，由于该项目买卖杂乱，签约组织并未能拟定合理的买卖计划。

这个被戴德梁行称为"史上最杂乱的地产并购项目之一"的案件做下来并不轻松。

首要，该项目面对三个不同性质的股东，包含上市公司、私营企业及国企，股权份额与权益分配份额不一致。其次，该项目境内1.1%股份为国企股权的转让，需求走北交所挂牌流程。再次，该项意图财物剥离较为杂乱。

鲍筱斌告知投中网，"现在财物是满租的状况，清租今后需求改造，改造后财物价值将得到很大提高。这个项目买卖结构十分杂乱，咱们能够做下来，得益于团队的归纳才能。"

关于弘毅不动产出资团队的优势，鲍筱斌总结为三个方面：榜首，有体系的研讨才能，弘毅的不动产出资均为研讨先行；第二，有运营的优势，树立了专业的运营团队；第三，背靠弘毅出资及联想控股，有财物整合的优势及规划的优势，能够灵敏地整合资源。

回归不动产出资实质，出资与运营一体

据了解，该榜单只计算组织曩昔五年中时机或增值型战略盲池地产股权出资基金募资金额，以此为仅有根据点评出资组织专业才能与办理水平、作出排名，发布十余年中尚无内地组织入榜。

近年来，我国内地的地产基金逐渐进入高速展开轨迹，大手笔出资时有发生。那么，突出重围前进PERE榜单的弘毅，胜在哪里？

"从2012年今后，我国内地相继有一些地产基金开端展开，可是相对来讲都是以债务性出资为主，股权出资并不是特别多。"鲍筱斌向投中网解说称，"可是PERE比较着重回归地产金融实质，垂青股权出资，着重依照基金方法来办理。"

首要，得益于"出资与运营协同展开"的战略定位，弘毅注重树立运营竞赛优势。"咱们的定位，是比金融组织更懂得运营，咱们的出资和运营是一体的；和开发商比较，咱们更通明更标准，更适合出资人进行出资。"鲍筱斌表明。

其次，"注重协作"是弘毅一向的理念，以联想控股为代表的国表里许多专业的组织出资人为弘毅不动产出资事务的立异展开供给了更大空间。

说到与外资组织的协作，鲍筱斌感触良多。

各大外资PE热衷于抄底北上广深写字楼，早已不是隐秘。近年来，黑石、KKR、凯雷、华相等一众闻名PE巨子均有出手布局。现在在经济下行周期的大布景下，一些外资PE更是悄然蜂拥而入，大举在北上广置办写字楼。

"咱们特别欢迎协作。外资在利率、杠杆、退出等方面有优势，而不动产出资又是十分本地化的事务，如果把表里优势加在一起，组织能够发挥更大的可能性。"鲍筱斌告知投中网，"弘毅也是从美元基金做起的，所以，在和外资组织的协作及跨文化的交流方面也是有优势的。"

此次弘毅当选PERE全球100强榜单，也标志着国内组织已走上不动产出资的世界舞台。

"这说明国内不动产出资商场在快速展开，出资人也在老练，与世界组织在同一舞台上竞赛或许展开同类事务的途径现已打通。我信任未来还会有更多国内组织获得长足的展开。"鲍筱斌称。

坚持中长时间出资，垂青价值增值

疫情黑天鹅来袭，全球经济改变频现。在这样的大布景下，"中长时间出资者"的理念被鲍筱斌重复提及。

"咱们是一个中长时间出资者，要去跨过小周期，而不是去进行投机性的出资。不然，咱们就不是一个出资者，而是一个投机者。"

在不动产出资范畴，弘毅布局的原则是，经过组合办理坚持出资人危险可控的前提下，尽可能获得好的收益。

详细来看，地域上、财物规划上、出资周期上、杠杆上、类别上、流动性办理上的组合性操控均会被归入考虑。

"危险和收益，都要放在出资组合中来看，这是咱们要长时间坚持的。"鲍筱斌表明，一般来说，具有出资价值的财物应该具有三种特质：榜首是有现金流的出资，第二是能够穿越周期的出资，第三是估值可较快修正的出资。

中长时间出资者无不垂青"价值增值"。

据了解，弘毅的不动产出资是以价值增值型出资为首要战略，关注点大部分集中于存量财物，也有新增财物。团队致力于经过改造立异、功用调整、晋级改造，完成价值提高从而做金融上的立异。

"出资是一项十分详细化的生意，有许多琐碎的作业，组织要经过重运营完成价值提高。"鲍筱斌数次着重，"做不动产出资必定要树立自己的运营才能和办理才能。尽管运营和财物办理自身并不是一个盈余的事务，但它们关于出资来讲，在操控危险和跨过周期方面，是一项很重要的才能。"

除此之外，"拥抱科技，拥抱数字化"也是弘毅团队的未来作业重心地点。

实际上，弘毅不动产出资团队经过数字化方法办理财物的行动已然开端。"这是咱们服务才能提高的要害。现在的许多新兴产业，尤其是高科技公司，与传统财物的服务要求不一样。未来，咱们必定要把这些服务才能做上去。"

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